刚刚过去的5月份谋略天下，北京新房市场表现如何？交易呈现哪些特征？
据北京链家研究院统计，5月份，北京新建商品住宅成交3045套，环比下降7%；成交均价58403元/平方米，环比下降10%。但与去年同期相比，成交套数上涨13%，成交均价上涨5%。
值得关注的是，北京楼市分化态势持续加剧，这种分化在具体项目表现上尤为明显。一方面，朝阳、海淀等核心区项目表现亮眼；另一方面，外围区域去化压力显现。而随着“好房子”政策效应释放，98%得房率、3.6米层高等产品创新成为市场新亮点。
业内人士预计，在年中房企冲刺行情和利好政策刺激下，6月楼市或再现升温，但整体仍将维持分化态势。
5月31日下午，金茂满曜售楼处迎来不少看房者。新京报贝壳财经记者段文平摄
5月新房成交有所降温
北京链家研究院分析师岳微分析认为，5月新房成交价格波动，主要来自海淀区热点项目集中签约过峰，属正常现象；排除海淀项目入市影响后，价格总体稳定。总体来看，改善客群“慢入市”与刚性需求“韧性”并存，在区域分化加剧的同时，项目表现也具有差异性。
从走势来看，在3月份迎来“小阳春”后，新房市场热度有所下滑。3月份，北京新建商品住宅成交4151套，同比上升51.7%、环比上涨107%，成交量接近去年“9·30”政策出台后首月成交水平。4月份，北京新建商品住宅成交量出现同比上涨30%、环比下降27%的走势。
合硕机构首席分析师郭毅称，整体来看，随着市场走势以及一系列的政策拉动，诸如“好房子”政策的推出，对于改善需求形成了比较明显的提振效应。
政策层面，5月份，随着全国公积金利率的下降，北京也同步下调0.25个百分点，首套5年以上的年利率降至2.6%；对于第二套个人住房公积金贷款，5年以上的年利率为3.075%。
在58安居客研究院院长张波分析认为，5月份，北京市场呈现出明显的一手房成交增长、二手房成交收窄的特征，这一特征在包括上海、苏州在内的一、二线热点城市都有所体现。一手房市场成交环比增长主要受供给影响，核心区域的供需情况相对较好，包括朝阳、丰台、海淀区域的新房成交占比提升，但高端盘的成交量有所下降，这也在一定程度上影响到北京一手房均价表现，北京新房目前还是供给驱动的市场，优质盘上市增多，会带来市场成交量进一步上扬。
多盘取证、开盘
据新京报贝壳财经记者统计，5月份，11个项目获批了12张预售证，其中包括备受关注的朝阳三间房“双子星”楼盘——保利朝观天珺、金茂满曜谋略天下，以及位于海淀朱房板块的华润臻澐项目。
5月30日，华润臻澐项目获得预售证，拟售均价超过14万元/平方米。6月1日臻澐发布的海报显示“认筹首日，突破百套”。
同一天，金茂满曜也取得预售许可证，准售14栋住宅楼，拟售均价为85983.6元/平方米，而保利朝观天珺拟售均价为90093.8元/平方米。
今年2月11日，经过103轮竞价，保利+金茂联合体以87.2亿元竞得朝阳三间房两地块，溢价率10.5%。其中，保利操盘三间房乡南区，案名“保利朝观天珺”，金茂操盘三间房D区，案名“金茂满曜”。
端午节假期第一天，记者探访金茂满曜售楼处看到，当天下午，售楼处来了不少看房者，洽谈区坐满了人，尤其133平方米四居样板间参观者络绎不绝。据置业顾问介绍，该项目产品为115-159平方米的三居至四居，以133平方米四居室为主力户型。现场一位看房者告诉记者，在对比了115平方米的三居以及133平方米的四居室后，更倾向于后者，主要是该户型的得房率达到98%，客厅面宽5米，以及有电梯厅赠送面积。
位于通州的金隅·花溪云锦也在5月份取证，并于5月23日正式开盘，其发布的海报显示“首开销售166套、揽金11.3亿”。该项目产品为108、125、138及153平方米的全四居，得房率均超90%。据介绍，该项目不仅率先实现“住宅层高标准提高到不低于3米”的好房子标准，而且在建材优选、园林规制、智慧社区、全龄服务上践行“造好材料，建好房子”。
5月25日，亦庄首座“好房子”招商序首次开盘，推出了243套房源。开发商称，项目2小时内就成交了176套，成交总金额超14.1亿元。
郭毅指出，“北京市‘好房子’政策的实施效果正在显现，从海淀北、朝阳东到城市副中心，多个重点区域都迎来了品质住宅的集中供应，这为改善群体创造了难得的入市窗口期。”
不过，市场分化现象依然明显。通州区某开发商负责人向记者透露，自5月下半月以来明显感受到市场转冷，“3月市场曾显现‘小阳春’态势，4月表现尚可，但进入5月下旬后，市场销售有一定的下滑。”
新品比拼得房率、层高
随着“好房子”首次写入2025年政府工作报告，北京房地产市场正迎来新一轮产品升级。
2月份，北京市规划和自然资源委员会印发的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》明确，在平原多点地区率先形成示范，鼓励增加封闭或开敞阳台，允许套内面积较大的住宅在起居室设置一定比例的挑空空间，部分面积不计入容积率。
5月起正式施行的国家标准《住宅项目规范》，更是明确新建住宅建筑的层高提升为不低于3米，为品质住宅树立新标杆。
在此背景下，北京多个新入市项目积极响应“好房子”标准，在产品设计上实现突破。
比如，位于亦庄的招商序，套内使用率超90%，近1000平方米的架空层与下沉庭院形成立体联动空间，打造双会所社交体系。
位于昌平沙河高教园区的北京住总·清樾府，其低密墅区洋房实景示范区于5月10日开放。项目核心优势在于容积率仅1.25，规划为4层的一梯两户低密洋房，层高最高约3.15米，主力户型使用率均超80%，并创新性融合宋代园林“八景十二园”设计。
5月28日，位于海淀清河的建发·海晏正式亮相。项目定位为京派王府中式产品，并且提出超越“好房子”标准，层高为3.2-3.6米，采用旭格系统窗以及全明家政间、一步阳台等设计。园林内打造约72.8米四季画廊，约3600平方米会所包括恒温度假泳池、私宴厅、影音室、健身房等空间。
北京城建打造的国誉燕园|朗润项目也在“好房子”政策的加持下，按照“安全、舒适、绿色，智慧”的“好房子”标准，使用率最高可达98%，并增加更多收纳空间。值得关注的是，该项目首创推出三大革新户型，88平方米户型空间百变随心，承载多种生活模式；104平方米户型三面宽舒适功能布局；127平方米经典“四叶草”户型，打造LDKB一体化通透空间。
位于北五环昌平未来科学城板块的北京国贤府贰期项目，5月份以网签211套、网签金额11.5亿元成为北京住宅成交TOP 1。于5月份的最后一天，其建筑面积约133平方米、166平方米户型的两个样板间正式亮相。据了解，该项目133平方米户型做到了四面宽设计，在北京新房市场同面积段的产品中实属罕见，创新性打造了全明“空中花园”电梯厅、“270°飘窗环游主卧套”。
业内人士指出，随着政策引导和市场需求的升级，北京新房市场正从“有没有”向“好不好”转变，产品力竞争已成为开发商的核心课题。
6月将现上半年“翘尾”行情？
接近年中，北京房地产市场将如何走？
郭毅认为，从目前来看，北京的成交高峰有几个关键节点，首先是政策集中出炉的周期，像今年的三四月份，在政策拉动下出现成交小高峰。其次是房企冲刺业绩的关键时点，每逢年中和年末，开发商往往会推出特价房源、加大优惠力度，从而带动成交量出现季节性翘尾。
对于全年走势预判，郭毅表示，在当前市场环境下，北京新房市场可能很难实现成交量的全面大幅度攀升，但受政策调整和房企营销策略影响，局部时段的小幅回暖行情仍值得期待。
在张波看来，新房分化的市场还将持续，核心区域优质地块今年以来竞拍激烈，开发商拿地成本高企，叠加不限价政策，预计新房价格结构性上涨趋势不变，但房山、大兴等外围区域因库存高、市场去化难度大，价格仍承压。
政策层面，张波认为，如果是和限购放松相关，则能带动需求增加，对于市场的拉动作用较强。如果是公积金相关的政策调整谋略天下，则影响面整体偏小。从目前北京的市场表现来看，预计不会出现大的政策刺激，将以小政策调整为主，拉动市场情绪的作用表现更多。
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